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建设特色小镇不只是盖楼卖房,助力特色小镇建

时间:2019-09-10 14:50来源:百姓民生
特点小镇要结成本地行业和学识性情来建设——建设特色小镇不只是盖楼卖房 项目融资属于资金财产负债表外融资,出于风险隔开分离及可操作性怀恋,特色小镇投融资应以项目为主体

特点小镇要结成本地行业和学识性情来建设——建设特色小镇不只是盖楼卖房

项目融资属于资金财产负债表外融资,出于风险隔开分离及可操作性怀恋,特色小镇投融资应以项目为主体,以以往创收外汇和类型开销作为偿还贷款的资金来源和安全保持,融资铺排和集资开支一向由项近期景现金流和资金价值决定。该融资格局具备有限追索或无追索、融资风险分散、集资比重大及资金财产负债表外融资的特点,但保证较为复杂,融资资金相对较高。

2016年七月,商品房和城乡城乡建设环保部、国家国家发展计委、财政局发布《关于拓宽特色小镇作育专门的学业的通告》,提议到二零二零年本国将作育一千个左右的特点小镇,并特别重申,要依附特色能源优势和发展潜在的力量,科学明确作育对象,突显本地特色守旧文化。本报新闻报道人员最近在西藏、新疆、江西、江西等地采撷时开采,随着试点工作的不独有推向,爱慕文化品牌培育以致主打文化牌的小镇数量不断加码,“文化+”助力特色小镇建设开展形成将来小城市和商场的前进方式。

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由此开办SPV(特殊目标公司),遵照双方到达的职义务务关系确定危机分配,进行可行性研讨、本事陈设等先前时代工作,以及项目在总体生命周期内的建设及运维,相互和煦,对品种的任何周期担当。由SPV依据特色小镇项目标预期收益、资金财产以及对应担保扶持来配置集资。融资规模、开销以及融资结构的准备都与特征小镇项目标前途收入和资本价值直接有关。依照集资主体、项目母公司或实际决定人、项目现状、增信措施、风控措施、财务情况、资金财产景况、具备资质等状态,综合判别特色小镇开拓的基金融合通道,测算集资资金。可用的集资办法包蕴政策性(商业性)银行(银团)贷款、股票安顿、信托计划、融资租借、股票(stock)资管、基金(专门项目、行当基金等)管理、PPP融资等。

以特色兴城——

广东省即墨西哥市苍岩山镇“玫瑰小镇”行当园的农夫在加工玫瑰白茶。

模式一:发债

价值观文化是重视无形资金财产

国家国家计委发展规划司副厅长陈亚军:特色小镇受局部房企的追捧,首假使因为以特色小镇名义向政坛拿地开销相对很低,但那和特征小镇建设的初心相背弃。

基于明日期货法规,满意发行条件的等级次序公司得以在银行间交易市集发行永(可)续票据、先前时代票据、短时间集资期货(Futures)等股票(stock)融资,能够在交易商协会注册后发行连串收入票据,也能够经国家国家发展计委审定发行城投债和体系受益债,还是可以够在证交所公开或非公开拓行企业股票(stock)。

对此湖北省泰州市的大众来说,回忆中的遵义瓷厂近些日子已是名不虚立的闲散好去处。与数不完老厂区被夷平再支付的手头区别,具有数十年历史的新乡瓷厂在一九九八年挫败后保留了厂房,未来名叫“1954陶瓷文化创新意识园”,是本地“陶瓷风情小镇”的主导区域。这里有几十年树龄的钻天杨,有斑驳的红墙,更有已生锈但彰显着一代印记的巨型机械设备。从前研磨原料的水碾成了“水碾酒吧”的风味装饰,原本的长窑炉成了“哈利Porter法力餐厅”的披萨烤炉……

国家国家发展计委都市和小城市和市集改换发展宗旨行当所所长荣西武:特色小镇建设着实须求适枣阳乡村建设设环保部分房地产项目,但万一以房土地资产为主、房土地资金财产先行,就能够衍变为房土地资金财产“一业独大”,所谓的“特色”也将毫无二致。

模式一:发债

“壹玖伍肆陶瓷文化创新意识园”策划者、吉林昆仑瓷器股份有限公司董事长任峰说,本海腴观过一些天性小镇,非常多地点贸然将原来的东西夷平,特色与学识的根就断了。陶瓷创建不止是创新意识园的大旨,更是其上游行当。如若那时率性放任了上游,现在再想在原址建设二个创新意识园搞文化行当,就等于失去了知识功底,大概只会化为无本之木、无源死水。

中中原人民共和国房地行业组织小城市和市镇开拓专门的职业委员会副市长田野先生:房土地资金财产公司也亟需开展剧中人物调换,不可能再把温馨差不离地牢固为盖楼卖房,而要转型做好特色小镇的运维商,把商家升高与特色小镇更紧密地融入在一起。

凭仗未来期货(Futures)法则,满意发行条件的花色公司能够在银行间交易集镇发行永(可)续票据、先前时代票据、长时间融资股票等证券集资,可以在交易商组织注册后发行类别收入票据,也足以经国家国家计划委员会核算发行企业债和连串收益债,还足以在证交所公开或非公开荒行企业证券。

在搜求小镇的优势行当时,越来越多的地点将目光对准了地点古板文化。

近期,本国特色小镇建设步伐日益加速,但也油可是生了借特色小镇之名行房土地资金财产开拓之实的面貌。

期货(Futures)产品结构划虚构计

公元1138年,唐朝建都宛城。方今底特律市下光明区的“唐宋皇宫小镇”,就放在北魏益州城遗址基本爱护区——后汉皇宫遗址所在地。依照规划,小镇饱含一条“大顺150”宫殿文化体验线路,将形成“皇家文化、辽朝色情、古都商业、宋学优良、宫廷保养”中国共产党第五次全国代表大会核心板块。无论是旅行景区抑或留宿、交通,文化底蕴始终是向来所在。下江海区连锁首席实践官介绍,“明朝皇宫小镇”将依托独特的南齐皇家文化、丰硕的野史遗存空间,拉动提升级知识分子识创意、大旨民宿、高等康复护理、中医药保养身体和正规旅游,使其变为南梁文化体验宗旨。

至于专家提议,要激励房土地资金财产集团涉足特色小镇的投资建设,但不能纵容特色小镇的“房土地资金财产化”。一方面要随机应变房企参加到基础设备建设和劳务实体经济前行中来;另一方面也要抬抬走入的“门槛”,设好发展的“界限”

形式二:融资租售

以人格追求利益——

近年来,本国特色小镇建设步伐日益加速,一些特性小镇已变为地点经济结构调解和行业提高的要害载体。

融资租费(FinancialLeasing)又称设备租费、今世租用,是指实质上转变与股本全体权有关的凡事或绝大部高危机和待遇的承包租费。集资租借集金融、贸易、服务于一体,具备特有的财政和经济作用,是国际上低于银行信用贷款的第二大集资办法。

小产业能推动大作用

可是,中华夏族民共和国经济消息社方今颁发的一份《全国特色小镇培养建设报告》提议,当前有个别地点对特色小镇的内涵和提升意见贫乏准确认识,存在借特色小镇之名行房土地资金财产开垦之实的风貌,特色小镇建设正成为个别房土地资金财产公司新的“丹佛掘金点”。

融资租借结构划设想计

文化毕竟能在何种层面让地方收益?“文化+”助力特色小镇建设对此提供了参谋。

关于专家表示,在慰勉房土地资金财产公司参加特色小镇建设时,也要抗御特色小镇重走“房土地资金财产化”的套路。当前,既要把房土地资金财产公司的投入产出与风味小镇的持久收益回报捆绑起来,也要围绕地点实际,加快构建特色行当,科学作育特色小镇。

2015年六月二十七日的国务院常务会议建议,加速升高融资租售和经济租借是加深金融创新的根本行动,有助于化解融资难集资贵的标题,拉动集团器材投资,带动行业进级换代。以其兼具集资与融物的性状,出现难题时租售公司得以回收、管理租售物,因而在办理融资时对商家资金和信用和有限支撑须求不高。融资租售属于表外融资,不显示在企业财务指标的负债项目中,不影响公司的资金和信用情形。

黑龙江省斯图加特市蒲江县的明亮的月村,于今保留着超越300年、用邛窑工艺烧制陶瓷的4口明亮的月老窑。2011年起,蒲江中国共产党县委员会、县政党规划档案的次序用地,引入民营资本,运维“月球国际陶瓷艺术村项目”。原来在广东昭通小有成就的民间陶瓷艺术师李虎也控制离开辽阳,入驻明亮的月村。

新闻报道人员通晓到,当前本国的特色小镇包蕴特色小镇和小城市和市场两种形象。前边贰个是指聚集特色行当和新兴行当,汇聚发展因素,不一样于行政建制镇和行业园区的换代创办实业平台;前面一个是指以思想行政区划为单元,特色行业显著、具备一定人口和经济层面包车型地铁建制镇。

集资租借的两种主要方法:间接集资租借,能够小幅缓和建设期的资金财产压力;设备集资租借,能够解决购置高花费大型设备的融资难点;售后回租,即购买“有可预知的国家长期加强收入的设备资金财产”并回租,那样能够做好存量资本,改良公司财务情况。

“二〇一〇年停产在此以前,明亮的月老窑首要烧制土碗、土花盆、贡菜坛子等历史观的陶瓷产品,产品单价几元钱。”“明亮的月国际陶瓷艺术村”项目专门的职业组监护人陈奇说,在李天锡入驻后,明月老窑开始以纯手工业制作和后天矿物釉为特色,在承袭明朝邛窑古风的基础上,开荒出八种化的茶具、餐具等与今世人生活相关联的瓷器,营造出“明亮的月窑”品牌。在李嗣升的带动下,明月老窑和明亮的月村引发了更扩张乐师的眼光:广西省工艺美术师李清携品牌“蜀山窑”工坊入驻,“水立方”中方总设计员赵晓钧开设了“呆住堂艺术旅舍”,小说家阿野带来了“朵云”艺术咖啡厅……

在国家国家计委都会和小城镇革新发展中央家事所所长荣西武看来,特色小镇对于大气种植业富余人口涌入大城市将起到“蓄水池”分流成效,不仅可以够有效降低种植业转移人口市民化开销、统一准备城市和乡村发展,也是破解大城市交通拥堵等都会治理难题的现实采用。特色小镇如故促成大伙儿创办实业、万众立异的重大载体,是破解本国城市和乡村二元结构、推进经济协会转化和新旧动能转换、带动供给侧结构性改革的一项立竿见影尝试。

模式三:基金

寻思的革命带来的功效是莫斯中国科学技术大学学的。据总括,明亮的月村二〇一五年至二〇一五年安插引入项目8个,实际引入项目四11个;推动村民创业商业机械二十七个。二〇一六年全年,过去无声无臭的小村庄迎来游人15万人次,完成从“市级贫困村”到农家人均纯收入超1.8万元。

中夏族民共和国房地行业组织小城市和商场开拓职业委员会副参谋长田野(田野(field))表示,镇一流在推动城市和市场化建设的长河中一贯缺少有效抓手。而根据新型城市和商场化建设设计,要兑现林业转移人口就近城市和商场化,必须通过特征小镇建设,在发展小镇特色经济的还要,以偏概全,化解城市和市集化推动的各类主题素材。

(1)行当投资基金

相似的还应该有辽宁普米族自治区秀峰区的旧州古村落。白族绣球是广西最具特色的学问标识之一,旧州古城从女娃到老妇,差不离都会做绣球。如今,凤山县着力开采“绣球文化”,引进“集团+协会+农户”的格局,强大绣球行业余大学军,行当化规模不断扩张。近来旧州古城历年生产绣球约30万个,年均产值400万元,产品远销海内外。

依赖中心布置,有关单位和地点前后相继制订了特色小镇建设的连锁政策。依照《报告》,截止二〇一四年二月份,全国共揭橥特色小镇相关政策105个,个中有21个省、三贰十个地级市发布了特征小镇相关政策。

国务院在《关于清理标准税收等减价政策的打招呼》(国发(2014)62号)中建议:“深化财政与税收体制改换,革新财政支撑方式,越来越多应用股权投资、行业资金等格局,升高财政资金使用业绩”。

以知识主题——

在每一样政策的带动下,特色小镇进入了高速发展阶段。《报告》提出,首批入选的特色小镇在箱底形态、生态情形、古板文化、服务设施和体裁机制等方面确定走在前进前列,对推进新型城市和商场化建设发挥了显着的引领功能。

行当投资基金比较于私募股权投资基金,具备以下特征。

为特征小镇铸造灵魂

比方说,四川德清石宝山小镇依托地利人和的生态能源,引入国内外投资商构建的“裸心谷”“法兰西共和国刺客园”等品类现已变成长江三角洲地区以致全国著名的度假地点,推动了全镇全省民宿服务业的向上,给圣灯山镇的市民收入和税收收入带来持续压实。

性情:一)行业投资基金具有行业政策导向性;二)行当投资基金更加的多的是政党财政、金融资金财产和实体资金财产出席;三)存在资金局面差别。

以文化强特色,以知识调结构,各省拉动特色小镇重视文化成分的推行,在顶层规划范围得到了相应。

值得注意的是,自二〇一八年首批特色小镇名单发布和连锁政策公布以来,已有多家房企公布了小镇战术,时断时续有万科、绿地、碧桂园、美好置业、南山控制股份等上市集团表露了参与特色小镇建设的安插。

(2)政党携带基金

《关于开展特色小镇培养专门的学问的照顾》须求,特色小镇造将在产生极其的学识标志,与行业融入发展,特出守旧文化在经济腾飞和社会管理中获得丰硕发扬,公共文化传播格局方法丰盛有效。《广东省人民政府办公室公厅有关印发贵州省创建特色小镇建设方案的看护》提出,特色小镇要建设包罗文化展现等作用的归咎服务平台,完毕行当、文化、旅游和社区有机结合。特色小镇建设起步较早的湖南省,于2014年6月印发《关于加快推动特色小镇文化建设的若干意见》,是本国特色小镇建设进度中第叁个出台类似文件的省区。运用“文化+”的重力和路线有效助推文(Tweet)色小镇建设,带领特色小镇发掘文化财富、提供文化服务、提炼文化品质,使特色小镇文化遗产承继有序、人文气息浓郁深厚、文化行当特色鲜明、文化生态精粹精致、二种成效互相叠合,进而达成特色小镇文化意义聚而合、文化形态精而美、文化行业特而强、文化体制活而新。

《报告》揭露,一些地面设有借特色小镇之名行房土地资产开采之实的现象。比方,在珠三角地区,某房土地资金财产公司借助“科技(science and technology)小镇”概念拉动行业土地资金财产,得到地方政党大批量土地能源协助;在长江三角洲地区,一家房土地资金财产公司准备在大城市常见塑造规范的“种植业小镇”,两平方英里种植业区配套一平方英里建筑区,布署承载3万人。

内阁因时制宜资金是指由政坛财政总局门出资并掀起金集资金、行当基金等社会资产业工作联合相会出资兴办,遵照市集化措施运营,带有扶持特定阶段、行当、区域目的的带领性投资基金。政党指引资金有所以下特征:一)非营利性。政策性资金,在“在负担有限损失的前提下”打折于民;二)辅导性。足够发挥带领基金放大和导向成效,辅导实体投资;三)市集化运维。有偿运维,非补贴、贴息等职分方式,充裕发挥管理公司独立决策成效;四)一般不间接入股类型企业,作为母基金注重投资于子基金。

“文化要素的发现与应用是制作特色小镇不可缺少的关键环节,应该在生养、生态、生活深度融入和产、城、人、文一体建设的长河中加以统一希图实行,不可兴妖作怪、庸庸碌碌反类犬、有声无实。”湖南北大学学文化行当商量院副省长昝胜锋以为,“文化+”特色小镇的主要任务是有理拉动历史知识能源的保证、修缮、突显、阐述职业,将区域特色文化成分、符号与现代生产生活供给相结合,构建小镇特色建筑风貌。同有的时候间,围绕适于行当化开采的特征文化能源,发挥商号主体作用开辟文化创新意识产品,拉动有价值的守旧风俗和学识风俗与节日仪式、演艺、赛事经济相结合。文化能源和因素非常充足的小镇仍是能够依托行业链条和平台路子塑造特色文化品牌。其余,还应借助特色小镇公共知识服务类别建设,提高小镇居民文化素养,丰裕特色小镇文化生活。

国家国家发展计委发展规划司副委员长陈季军代表,特色小镇受局地房企的追捧,首若是因为以特色小镇名义向政党拿地开支相对非常的低,但那和性格小镇建设的最初的心愿相背弃。

(3)城市前行资本

“创设特色小镇,文化称得上重任。”海南省文化馆馆长、新疆天府文化行当发展推动主题监护人赵红川也象征,在塑造特色小镇进程中,要将出色的文脉注入小镇发展,为特色小镇铸造灵魂;要表明知识创新意识效果,将知识创建成功融合小镇发展,为特点小镇构建风格;要公布知识服务功用,持续进行各个措施推广和公共知识运动,用丰裕的精神文化生活为特色小镇培养特色。

“在房地行当两极差距、火爆城市禁锢趋严、三四线城市去仓库储存压力高本事公司、房土地资金财产企业面对转型压力等背景下,房土地资金财产公司嗅到了特点小镇带来的商业机械。”荣西武说,特色小镇建设确实必要适当城乡村建设设环保部分房土地资金财产项目,但一旦以房土地资金财产为主、房土地资金财产先行,就能够衍生和变化为房土地资金财产“一业独大”,所谓的“特色”也将一模二样。

城市进步资本是指地点当局牵头发起设置的,募集资金入眼用以城建的资金。其特色如下:牵头方为地点政党,平时由财政总部门肩负,并由地面最大的地点政坛集资平台公司顶住具体推行和提供增信;投资自由化为地方基础设备建设项目,平日为公共受益性项目。比如,市政建设、公共道路、公共卫生、保险性安居工程等;还款来源重要为财政性资金;投资格局重要为定位受益,平常由地点政党融资平台提供回购,同不时候只怕思索增添别的增信。

荣西武进一步解析说,房土地资金财产商插足,会使民居房基金、土地资金财产、生活开销、创办实业资金、融资资金等巨大增添,客观中将抑制特征小镇的迈入。况且,通过盖房屋修建成小镇轻松,但行业导入难。房企一般缺少引进实体行当的能源,也缺少运转实体公司的经验,而一旦城市建设起来了,行业却发展不起来,产生持续可不断的家发生态,特色小镇建设就能够再度归来发卖物业以平衡开荒基金的观念道路。

都会发展资金运行结构图

“大家鼓劲房地产公司涉足特色小镇的投资建设,但无法纵容特色小镇的‘房土地资金财产化’。”田野说,特色小镇发展中,须要做到行当宗旨、规划先行、基础设备配套完善。鼓舞房土地资金财产开荒公司插手特色小镇建设,应该用好PPP形式,指导房企参与到基础设备建设和劳动实体经济腾飞中来,先牵摄人心魄口的联谊,然后再依靠供给开展房土地资金财产开辟。

(4)PPP基金

田野同志表示,在此进程中,房土地资金财产集团也亟需开展角色转换,不可能再把温馨轻巧地稳住为盖楼卖房,而要转型做好特色小镇的运维商,把企业进步与风味小镇更连贯地融入在一起。

PPP基金是指根据牢固现金流的结构化投融资形式。PPP基金可分为PPP带领基金和PPP项目资金;在那之中PPP项目基金又分为单一项目基金和行业基金等。

荣西武也提议,小镇的综合承载技巧十三分容易,因而,要预防房土地资产商在长时间目标上追求过大,把房企的投入产出与小镇长时间的低收入回报捆绑起来,幸免房企在赢利前景不佳或财务短时间难以平衡的情景下,退出小镇运行。

中夏族民共和国政府和社会资金合营(PPP)融资协理基金是国家层面包车型客车PPP融资辅助资金。二零一六年1月十五日,遵照经国务院获准的中国政党和社会资本融资扶助资金筹建方案,财政总部一齐中国银行、平安银行、中信银行、中央银行、光大、交通、光大银行、中国国投、社保、人寿等10家单位,共同发起设立行政和集团同盟投资基金并进行中华夏族民共和国行政和企业合作投资基金股份有限公司创设大会暨第二次法人代表北学院会。

从四方风味小镇建设的开展看,相当的多小镇依托原有行当优势、历史人文积存和能源禀赋,产生了面目全非包车型地铁向上方式。

PPP基金在股权、债权、夹层融资领域均有分布应用:为内阁方配资;为另外社会资金财产配资;单独作为社会资本方;为品种公司提供债权集资等。

《报告》也建议,一些特色小镇的“面子”雅观,但基础设备配套、服务配套等“里子”不足;有的地方当局筹集资金建设特色小镇,危害十分的大;有些地点不青眼开掘地点能源,忽略文化、行当支点。

格局四:资产证券化

“特色小镇的性状,关键在于行业特征。”田野同志说,特色小镇建设,应该更加多地结合地点的家业能源来进行。举例,在经济升高较为发达的新疆省,已经涌现出农业小镇、袜业小镇等一批有特色的小镇,产生了了不起的产城互动。在部分实体经济还欠发达也许行业提高远远不够聚集的所在,也得以从自然风光和历史知识能源出手,初始制作以观景文化为主的特点小镇,让越多有所历史韵味的学识和异样的古板行业在特点小镇中赢得承继。

开支期货化是指以特定基础资金财产或资金财产整合所发生的现金流为偿付协理,通过结构化格局展开信用增级,在此基础上批发基金支持股票(ABS)的政工活动。

“科学培养特色小镇,必得遵照行当急需分明城市和市场层面。”荣西武术指点出,特色小镇建设应基于行业联谊趋势、规模和用地必要,适度明确城市和市场局面,防止以往在行当园、高校城和新城建设中冒出过频仍的“运动式造城”现象。同反常间,在用地结构上严控特色小镇建设中民居房用地的配建比例,并抓好对房企主导的小镇规划的系统规划、盈利情势和中期运转方案等重大内容的把关,并确立统一图谋推行的追踪评估机制。

ABS源点于美国,距此已经有40多年的野史,中夏族民共和国的资本期货化还只是刚刚启航,就算最先出现于二零零三年,但着实碰到政坛匡助是2006年,而后来随着美利哥次贷危害的产生而畏缩不前。当前中国正处在经济改正的创新时代,未来资产股票(stock)化发展将加快。

荣西武还建议,要针对性差异体系公司基本的个性小镇,出台分类指引政策,激励有实力、有市集的实业公司涉足特色小镇开荒、运维;适当加强房企参加特色小镇开辟和平运动营门槛,对其基金规模、可不断建设本领、项指标汇营业收入等做好综合评估,对其规划设计、盈利格局和前期运转方案进行严谨查验。政坛在做好辅导的还要,也要丰盛发挥集团主体效用,让集团全程插足特色小镇的设计、规划、建设、管理等进度。

资金股票(stock)化结构划设想计

但听大人说国内现在法律框架,资金财产期货化存在资金财产权属难题,理由如下。

特征小镇建设关乎到大气的底子设备、公用工作建设等,“基础资金财产”权属不清楚,在资金财产股票化进程中留存法律障碍。

一)《物权法》第52条第2款规定:“铁路、公路、电力设施、邮电通讯设施和油气管道等基础设备,依据法律规定为国家全数的,属于国家全体。

二)特许经营权具备行政权力属性,《行政许可法》规定行政许可不得出让原则。司法施行中,特许经营权的受益权能够质押,并可用作应收账款举办出质登记。

三)《资金财产期货(Futures)化业务管理规定》第9条规定原始权益人应当遵从法律法则或集团章程的规定移交基础资产。但紧缺“真实贩卖”标准,司法也无判例参照他事他说加以考察。

四)发起人、专属布置管理人之间无法构成信托关系,不受《信托法》拥戴。

情势五:受益信托

收益信托类似于股票的筹募资格局,由委托公司接受代表的信托,向社会发行信托安排,募集信托资金,统一投资于特定的项目,以类其他营业收益、政坛补贴、收取费用等产生委托人收益。

收入信托结构划虚构计

情势六:PPP融资格局

PPP情势从解决地方政党债务角度出发,具有强融资属性。在特色小镇的费用进度中,政坛与选定的社会资金财产签定《PPP同盟共谋》,按出资比例营造SPV,并拟定《集团议程》,政党钦命实践机构予以SPV特许经营权,SPV负担提供特色小镇建设运转一体化服务方案,特色小镇建成后,通过当局购销一体化服务的形式移交政党,社会资金财产退出。PPP合营格局

特点小镇开采的PPP方式

编辑:百姓民生 本文来源:建设特色小镇不只是盖楼卖房,助力特色小镇建

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